Sicherheitseinbehalt am Bau: Höhe, Dauer, Auszahlung, Ablösung

Was ist ein Sicherheitseinbehalt?

Beim Sicherheitseinbehalt zahlt dein Auftraggeber einen Teil deiner Rechnung nicht aus, sondern hält ihn als Sicherheit zurück. Damit sichert er sich ab, falls du den Auftrag nicht vertragsgemäß fertigstellst oder später Mängel auftauchen. Dein Anspruch auf das Geld bleibt bestehen, nur die Auszahlung verschiebt sich.

Am Bau gibt es zwei Arten:

• Vertragserfüllungssicherheit: Sie sichert die Zeit bis zur Abnahme ab, also dass du den Auftrag vollständig und richtig ausführst. Sie wird meist von den Abschlagszahlungen einbehalten.
• Mängelsicherheit, oft Gewährleistungseinbehalt genannt: Sie sichert die Ansprüche deines Auftraggebers wegen Mängeln nach der Abnahme. Sie wird meist von der Schlusszahlung einbehalten.

Wichtig: Einen Sicherheitseinbehalt gibt es nur, wenn er vereinbart ist. Auch § 17 VOB/B greift nur, wenn im Vertrag eine Sicherheit vereinbart wurde. Eine Ausnahme ist der Verbraucherbauvertrag: Dort steht dem Verbraucher von Gesetzes wegen eine Sicherheit von 5 % zu (§ 650m Abs. 2 BGB). Hält dein Kunde wegen eines konkreten Mangels Geld zurück, ist das dagegen kein Sicherheitseinbehalt, sondern ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 641 Abs. 3 BGB. Was dann gilt, steht im Ratgeber Kunde zahlt wegen Mängeln nicht.

Wie hoch darf der Sicherheitseinbehalt sein?

Die Höhe steht im Vertrag. Ein gesetzliches Maß gibt es für private Bauverträge nicht, außer beim Verbraucherbauvertrag. In der Praxis sind Einbehalte von 5 bis 10 % der Auftrags- oder Abrechnungssumme verbreitet.

Für öffentliche Auftraggeber gibt § 9c VOB/A Grenzen vor. Die Sicherheit für die Vertragserfüllung soll 5 % der Auftragssumme nicht überschreiten, die für Mängelansprüche 3 % der Abrechnungssumme. Liegt die Auftragssumme unter 250.000 € ohne Umsatzsteuer, ist auf eine Vertragserfüllungssicherheit zu verzichten und in der Regel auch auf eine Mängelsicherheit.

Eine Zahl wird oft missverstanden: die 10 % aus § 17 Abs. 6 VOB/B. Sie sind nicht die Höhe der Sicherheit, sondern die Obergrenze, um die der Auftraggeber jede einzelne Zahlung kürzen darf, bis die vereinbarte Sicherheitssumme erreicht ist. Bei Rechnungen nach § 13b UStG bleibt die Umsatzsteuer bei dieser Berechnung außen vor.

Rechenbeispiel: Auftrag über 400.000 €, vereinbart sind 5 % Vertragserfüllungssicherheit, also 20.000 €.

• 1. Abschlag 120.000 €: Der Auftraggeber darf höchstens 12.000 € einbehalten und zahlt 108.000 € aus.
• 2. Abschlag 150.000 €: Bis zur Sicherheitssumme fehlen nur noch 8.000 €. Er behält 8.000 € ein und zahlt 142.000 € aus.
• 3. Abschlag 90.000 €: Die Sicherheit ist komplett. Er zahlt die vollen 90.000 € aus.

Sehr hohe Einbehalte in vorformulierten Verträgen können unwirksam sein, vor allem wenn mehrere Sicherheiten zusammenkommen. Prüf solche Klauseln, bevor du unterschreibst.

Sicherheitseinbehalt nach VOB/B: die Regeln aus § 17

• Wahlrecht: Wenn nichts anderes vereinbart ist, wählst du, wie du die Sicherheit stellst: durch Einbehalt, durch Hinterlegung von Geld oder durch eine Bürgschaft einer Bank oder eines Kreditversicherers.
• Austauschrecht: Du darfst eine Sicherheit durch eine andere ersetzen, also auch einen Einbehalt durch eine Bürgschaft (§ 17 Abs. 3 VOB/B).
• Sperrkonto: Behält der Auftraggeber Geld ein, muss er dir das mitteilen und den Betrag binnen 18 Werktagen auf ein Sperrkonto einzahlen, über das ihr nur gemeinsam verfügen könnt. Zinsen darauf stehen dir zu. Bei kleineren oder kurzfristigen Aufträgen darf er mit der Einzahlung bis zur Schlusszahlung warten. Öffentliche Auftraggeber dürfen das Geld unverzinst auf ein eigenes Verwahrgeldkonto nehmen.
• Folge bei Versäumnis: Zahlt der Auftraggeber nicht rechtzeitig auf das Sperrkonto ein und lässt er auch eine angemessene Nachfrist verstreichen, kannst du die sofortige Auszahlung verlangen. Eine Sicherheit musst du dann nicht mehr stellen.
• Bürgschaft: Sie muss schriftlich, unbefristet und mit Verzicht auf die Einrede der Vorausklage sein. Eine Bürgschaft „auf erstes Anfordern“ darf der Auftraggeber nicht verlangen.
• Deine Pflicht: Stellst du eine vereinbarte Sicherheit nicht binnen 18 Werktagen nach Vertragsschluss, darf der Auftraggeber einbehalten.

Mehr zur Vertragsordnung selbst steht im Lexikon unter VOB/B.

Wie lange darf der Sicherheitseinbehalt bleiben?

Das hängt von der Art der Sicherheit und vom Vertrag ab:

• Vertragserfüllungssicherheit: Nach VOB/B ist sie zum vereinbarten Zeitpunkt zurückzugeben, spätestens nach der Abnahme und nach Stellung der Mängelsicherheit (§ 17 Abs. 8 Nr. 1 VOB/B).
• Mängelsicherheit nach VOB/B: Eine nicht verwertete Sicherheit ist nach zwei Jahren zurückzugeben, wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart ist (§ 17 Abs. 8 Nr. 2 VOB/B). Gerechnet wird in der Regel ab der Abnahme. Sind geltend gemachte Mängelansprüche dann noch nicht erfüllt, darf der Auftraggeber einen entsprechenden Teil zurückhalten.
• Vertraglich vereinbarte Fristen: Oft koppeln Bauverträge die Rückgabe an das Ende der Verjährung für Mängelansprüche. Die beträgt bei Bauwerken nach BGB fünf Jahre, nach VOB/B ohne andere Vereinbarung vier Jahre, jeweils ab Abnahme (§ 634a BGB, § 13 Abs. 4 VOB/B).
• BGB-Vertrag ohne Regel zur Rückgabe: Dann ist die Sicherheit in der Regel zurückzugeben, wenn ihr Zweck entfallen ist, spätestens mit dem Ende der Verjährungsfrist für Mängel.

Wann verjährt der Anspruch auf Auszahlung?

Den Einbehalt bekommst du nicht automatisch überwiesen. Du musst ihn nach Ablauf der Frist zurückfordern. Lässt du das liegen, kann dein Anspruch verjähren. Es gilt in der Regel die normale Verjährungsfrist von drei Jahren. Sie beginnt am Ende des Jahres, in dem die Auszahlung fällig wurde (§§ 195, 199 BGB).

Rechenbeispiel: Abnahme am 15.06.2026, VOB/B-Vertrag ohne andere Vereinbarung zur Rückgabe. Die Mängelsicherheit ist in der Regel am 15.06.2028 zurückzugeben. Die Verjährung beginnt mit Ablauf des 31.12.2028 und endet mit Ablauf des 31.12.2031. Trag dir den Rückgabetermin gleich nach der Abnahme in den Kalender ein.

BGB, Verbraucherbauvertrag, VOB/B: was gilt wo?

• BGB-Werkvertrag oder Bauvertrag: Einen Sicherheitseinbehalt gibt es nur mit Vereinbarung. Höhe, Dauer und Austausch regelt der Vertrag. Vorformulierte Klauseln unterliegen der AGB-Kontrolle.
• Verbraucherbauvertrag: Der Verbraucher bekommt bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit von 5 % der Gesamtvergütung. Auf dein Verlangen geschieht das per Einbehalt, möglich ist auch eine Garantie einer Bank oder eines Kreditversicherers (§ 650m Abs. 2 und 3 BGB).
• VOB/B: Es gelten die Regeln aus § 17 VOB/B mit Wahl- und Austauschrecht, Sperrkonto und Rückgabe der Mängelsicherheit nach zwei Jahren, wenn nichts anderes vereinbart ist. Bei öffentlichen Aufträgen kommen die Grenzen aus § 9c VOB/A dazu.

Sicherheitseinbehalt durch Bürgschaft ablösen

Statt Geld beim Auftraggeber liegen zu lassen, kannst du ihm eine Bürgschaft geben. Dann zahlt er den Einbehalt aus, und seine Sicherheit ist trotzdem da. So gehst du vor:

1. Vertrag prüfen: Ist das Austauschrecht ausgeschlossen oder an Bedingungen geknüpft? Nach VOB/B darfst du tauschen, wenn nichts anderes vereinbart ist.
2. Art und Höhe klären: Geht es um die Vertragserfüllung oder um Mängelansprüche? Die Bürgschaft muss genau den vereinbarten Betrag und Zweck abdecken.
3. Bürgschaft besorgen: Bei einer Bank oder einem Kreditversicherer, schriftlich, unbefristet, mit Verzicht auf die Einrede der Vorausklage und nicht „auf erstes Anfordern“.
4. Übergeben und Auszahlung verlangen: Schick die Bürgschaftsurkunde mit einem kurzen Schreiben und einer Frist für die Auszahlung.
5. Rückgabe überwachen: Nach Ablauf der Sicherungszeit forderst du die Urkunde zurück.

Eine Formulierung in eigenen Worten, die du anpassen kannst: „Für das Bauvorhaben … lösen wir den vereinbarten Sicherheitseinbehalt nach § 17 Abs. 3 VOB/B durch die beigefügte Bürgschaft ab. Bitte zahlen Sie den einbehaltenen Betrag von … € bis zum … auf unser Konto aus.“

Bürgschaften gehören zu Renes Bausteinen: VOB-Bürgschaften, Vertragserfüllungsbürgschaften und Mängelansprüchebürgschaften. Damit bleibt kein Sicherheitseinbehalt von 5 bis 10 % im Auftrag hängen. Welche Bürgschaft wofür gedacht ist, erklärt der Ratgeber Bürgschaften am Bau. Die Begriffe findest du im Lexikon unter Vertragserfüllungsbürgschaft und Gewährleistungsbürgschaft.

Checkliste vor der Unterschrift

• Steht im Vertrag überhaupt ein Sicherheitseinbehalt, und für welche Phase?
• Wie hoch ist er, und kommen mehrere Sicherheiten zusammen?
• Bis wann muss der Auftraggeber zurückgeben, und ab wann läuft die Frist?
• Darfst du den Einbehalt durch eine Bürgschaft ersetzen?
• Muss der Auftraggeber das Geld auf ein Sperrkonto einzahlen?
• Verlangt er eine Bürgschaft auf erstes Anfordern? Dann genauer hinschauen.
• Wie viel Geld ist in deinem Betrieb schon in Einbehalten gebunden?

Wie Sicherheiten, Abschläge und Factoring bei Bauunternehmen zusammenspielen, steht unter Factoring für Bauunternehmen. Im Strategiegespräch schaut Rene ehrlich auf deine Zahlen, auch auf das Geld, das in Einbehalten liegt. Der erste Schritt ist ein kostenloses Erstgespräch.